نکته های حقوقی برای موجر و مستاجر


"اجاره" واژه رایج و پر كاربردی است كه همه ما كم و بیش درباره اش می شنوید و بیشتر افراد با معنی و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره به طور معمول اشیا هستند و بیش از همه اجاره درباره زمین و ساختمان و گاهی خودرو یا ماشین آلات صنعتی به كار برده می شود.
با توجه به تنوع سبك زندگی شهروندان و نیاز آن ها به خانه یا محل سكونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان های با كاربری های گوناگون از جمله تجاری، اداری، صنعتی و مسكونی قانونگذار برای تنظیم روابط در اجاره املاك و اموال ضوابط و مقرراتی را پیش بینی كرده است.

قرارداد و قانون حاكم
1. آنچه اكنون به عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استیجاری اجرا می شود،‌ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 است. برای این كه قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال 1376 باشد لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. از جمله این كه قرارداد به صورت كتبی، ‌در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود؛
2. اجاره محل های مسكونی كه پیش از لازم الاجرا شدن قانون 1376 تنظیم شده باشند مشمول قانون سال1362 و محل هایی كه برای كسب و كار و تجارت تا تاریخ 1/7/1376 به اجاره داده شده اند مشمول قانون مصوب 1356 است.

سرقفلی
1. سرقفلی حقی است برای مستاجر كه در صورت پیش بینی در قرارداد و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره و یا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاری پیش از اجرای قانون سال 1376 – و پیش از سال 27/9/65  -  در صورت تخلیه محل اجاره از سوی موجر به مستاجر پرداخت می شود؛

2. در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها موجر می تواند تخلیه محل را از مستاجر و در صورت خودداری وی از دادگاه بخواهد، بلكه در این صورت هیچ مبلغی از سرقفلی به مستاجر متخلف پرداخت نمی شود. اما در صورت انتقال محل به دیگری بدون اجازه موجر یا توافق او، همزمان با تخلیه مورد اجاره باید نیمی از سرقفلی له مستاجر پرداخت شود؛

تخلیه
1. با پایان مدت اجاره محل مسكونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی وی، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ظرف یك هفته و در صورت عادی بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد؛
2. علاوه بر این مواردی در قانون موجر و مستاجر سال 1376 و قانون مصوب 1356 – صرفاً درباره محل اجاره تجاری- پیش بینی شده است كه در صورت پیش آمد آن هر طرف یا دو طرف می توانند قرارداد را فسخ كنند و به آن پایان دهند. تعدی و تفریط مستاجر در محل اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالك و عدم پرداخت اجاره بها در صورت تحقق شرایط پیش بینی شده در قانون و تحت شرایطی برای نیاز شخصی موجر یا اعضای خانواده وی امكان درخواست تخلیه محل اجاره بوجود می آید.

اجاره بها و پول پیش
1. به طور معمول اجاره بها یا به گفته قدیمی ها كرایه همان پولی است كه باید مستاجر در زمان های معین به موجر (مالك) بپردازد. ممكن است پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مثل قرض الحسنه كه پرداخت می شود در قرارداد اجاره محل مسكونی به عنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود؛
2. هر آنچه به عنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود.

انتقال محل اجاره به دیگری
1. چنانچه در اجاره محل تجاری یا مسكونی، مالك یا همان موجر مالكیت محل را به دیگری واگذار كند، قرارداد اجاره معتبر باقی می ماند مگر آن كه در قرارداد میان موجر و مستاجر توافق دیگری شده باشد. مثل این كه توافق شده باشد كه در صورت انتقال مالكیت مورد اجاره به دیگری قرارداد توسط یكی از طرفین قابل فسخ باشد یا خود بخود پایان یابد(به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) یا با توافق موجر و مستاجر  تمام شود (به بیان حقوقدان ها اقاله شود)؛
2. در محل اجاره تجاری، چنانچه پیش از  سال 1376 تنظیم شده باشد یا پس از سال 1376 تنظیم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق كسب،‌پیشه یا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالك) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخلیه و نیمی از مبلغ مذكور به مستاجر متصرف پرداخت می شود. همچنین چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاری را بدون حق قراردادی یا دلیل قانونی تخلیه كند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذكر تخلیه انجام می شود.

دعاوی موجر و مستاجر
1. موجر (مالك) می تواند در صورت استفاده مستاجر مغایر با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسكونی و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاری)، تخریب و صدمه به محل اجاره كه قابل جلوگیری هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسكونی با مراجعه به شورای حل اختلاف در باره محل اجاره مسكونی و دادگاه عمومی حقوقی درباره محل اجاره تجاری دعوی حقوقی مطرح كند و دادخواست بدهد. موارد یادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد می تواند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محكومیت مستاجر به جلوگیری از تخلف باشد؛
2. مستاجر هم می تواند درمواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی كه از جانب مالك برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر – براساس قانون و قرارداد – همچنین بازگرداندن ودیعه، قرض الحسنه یا هر مبلغی كه در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی كند.


یادآوری مهم:
1. طرفین می توانند هر شرطی را كه در قانون به طور صریح ممنوع نباشد در قرارداد بنویسند و توافق كنند؛
2. در هر قرارداد، نمایندگان قانونی از جمله وكیل، وارث یا قیم موجر یا مستاجر می توانند آن را از سوی موكل، مورث یا صغیر، سفیه و محجور امضا و تاییدكند.