تخلیه فوری ملک توسط موجر

 قرارداد اجاره ای که پس از تاریخ /  / ۷۶ تنظیم شده باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب / / ۷۶ می باشد. در این قانون تخلیه فوری عین مستاجره در صورت اتمام مدت اجاره و عدم تخلیه توسط مستاجر با در خواست موجر امکان پذیر شده است.
 چنانچه موجر بخواهد از حق تخلیه فوری استفاده کند باید در تنظیم قرار داد اجاره شرایط ماده دو این قانون را رعایت کند. این شرایط عبارتند از: ۱- قید مدت اجاره در قرار داد ۲- تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه ۳- امضای موجر و مستاجر ذیل قرار داد ۴- امضای دو شاهد مورد اعتماد طرفین ذیل قرار داد (بهتر است شاهد غیر از بنگاهی باشد).چنانچه موارد فوق در قرارداد اجاره رعایت بشود پس از پایان مدت اجاره و عدم تخلیه توسط مستاجر مالک می تواند با یک درخواست شکایت عادی و  ابراز دلایل مالکیت تقاضای صدور دستور تخلیه نماید. این دستور در صورتی که حق سرقفلی در قرار داد منظور نشده باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف است. هزینه رسیدگی آن پرداخت تمبر (دعاوی غیر مالی) است که اکنون به مبلغ  پنج هزار تومان می باشد. قانون گذار تکلیف کرده که دستور تخلیه فورا صادر شود و ظرف یک هفته توسط ضابطین اجرا گردد. حال اگر شرایط ماده ۲ قانون رعایت نشود این قرار داد از شمول قانون روابط موجر و  مستاجر خارج بوده و تحت شمول قانون مدنی خواهد بود به عبارتی برای صدور دستور تخلیه رعایت تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۷۹ الزامی خواهد بود یعنی باید دادخواست تخلیه تقدیم شود و این روش ممکن است ماه ها تا صدور تخلیه زمان بخواهد سپس توصیه می شود مالکین برای استفاده از حق تخلیه فوری شرایط ماده ۲ این قانون را فراموش نکنند. صدور دستور تخلیه توسط مقام صادر کننده (قاضی شورای حل اختلاف) با احراز شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶ تابع مقررات ماده چهار این قانون می باشد . در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور مشابه از مستاجر دریافت کرده باشد اجرای دستور تخلیه منوط به پرداخت و تحویل آن به دایره اجرا می باشد. ممکن است موجر زمانی که تقاضای تخلیه می کند وجوهی از بابت مال الاجاره یا قبوض تلفن، آب، برق، گاز و یا خسارت دیگر طلب داشته باشد در این صورت هم قانون گذار مکلف کرده موجر تا این وجوه را به دایره اجرا تحویل نداده تخلیه صورت نگیرد اما در این موقع موجر می تواند از قبل در این خصوص مطالبه مال الاجاره و قبوض آب، برق، تلفن، گاز و … تقدیم کند.

در این صورت با ارائه گواهی از شعبه مربو طه به دایره اجرا، دایره اجرا از پرداخت این اسناد به مستاجر تا صدور حکم و اجرای دادخواست مطالبه  خسارت خودداری خواهد کرد علی رغم اینکه دستور تخلیه را اجرا می کند. از طرفی دریافت این وجوه (قرض الحسنه، رهن و …) در ابتدای قرارداد از سوی موجر تضمینی برای دریافت طلب او می باشد.

گاهی ممکن است که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت غیر رسمی تمدید کنند و  بعضا آن را مکتوب نکنند در چنین مواقعی اتفاق می افتد که موجر بدون توجه به تمدید قرارداد تقاضای صدور دستور تخلیه می نماید. شورا هم برابر قانون بدون دعوت از مستاجر دستور تخلیه صادر می کند مستاجر زمانی مواجه با این دستور می شود که به وی ابلاغ شده ۳ روز فرصت دارد ملک را تخلیه کند در چنین شرایطی با توجه به اینکه دستور تخلیه، دستوری است که توسط یک مقام قضائی صادر شده تمرد نسبت به ضابطین برای جلوگیری از انجام تخلیه خود یک جرم مستقل است.

لذا مستاجر عوض اینکه جلوی دستور تخلیه را بگیرد و در مقابل ضابطین مقاومت کند می تواند در مدت فرجه قانونی با تقدیم شکایت از دستور تخلیه و  ارائه دلایل (مثلا دلایل تمدید قرار داد اجاره) از مرجع صادر کننده دستور توقف عملیات اجرایی را بخواهد که در این صورت چنانچه مرجع صادر کننده دلایل شکایت را قوی بداند جلوی آن را با اخذ تامین مناسب خواهد گرفت. پس توصیه می شود مستاجر بلافاصله پس از با خبر شدن از دستور تخلیه چنانچه مدعی هر گونه حقی باشد در فرجه قانونی (مهلت سه روزه) اقدام کند چرا که در غیر این صورت باید همزمان با تخلیه شکایت خود را از دستور تخلیه مطرح کند که ممکن است با این شرایط متحمل ضرر بشود.

از طرفی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ تقاضای مهلت از سوی مستاجر برای تخلیه پذیرفته نشده است جز اینکه موجر و مستاجر با هم توافق کنند. لذا مرجع صادر کننده دستور  تخلیه اختیاری برای استمهال به مستاجر ندارد. پس مستاجر باید از قبل به فکر تمدید قرار داد یا تهیه مکان دیگری برای خود باشد. تنها در شرایط اضطراری (حوادث غیر مترقبه از قبیل سیل، زلزله و …) مرجع صادر کننده دستور می تواند برای یک بار مهلت بدهد.